Рынок жилья Казахстана: покупать сейчас или ждать 2026 года?
по мотивам беседы с Едіге Касеновым, руководителем отдела продаж ипотечного кредитования компании «Доступная ипотека»
Вступление: почему всем так тревожно?
Последние месяцы казахстанский рынок недвижимости живёт в состоянии постоянного ажиотажа. Цены на квадратный метр растут быстрее привычных 10–12% в год, застройщики заранее поднимают прайс-листы, госпрограммы по ипотеке выдают лимиты, а в информационном поле звучат противоречивые прогнозы — от «мыльного пузыря» и возможного обвала до «берите сейчас, завтра будет поздно».
На этом фоне у обычного человека возникает логичный вопрос: покупать квартиру сейчас или подождать 2026 года, когда рынок, возможно, «устаканится»?
Эксперт по ипотеке и недвижимости Едіге Касенов объясняет, что происходит на рынке, как на него влияют госпрограммы, базовая ставка и поведение застройщиков, и даёт практические советы: когда выгоднее покупать, как не связаться с сомнительным застройщиком и с чего вообще начинать путь к собственной квартире.
Почему цены растут уже сейчас, хотя пик ожидали в 2026 году?
1. Высокая базовая ставка Нацбанка — 18%
Повышение базовой ставки автоматически делает ипотеку дороже. Национальный банк заранее предупреждает: к 2026 году ипотека может стать либо слишком дорогой, либо менее доступной из-за ограничений. Люди слышат: «потом будет хуже» — и, естественно, пытаются купить жильё уже сейчас, пока условия относительно понятны.
В итоге рост ставок, который должен был бы охладить рынок, наоборот подогрел спрос.
2. Массовые вливания через госпрограммы
Осенью на рынок пришёл большой объём дешёвых денег через:
- программу «7-20-25»;
- дополнительные лимиты по госпрограммам (второй «поток» не весной, а осенью);
- специальные программы для военных (Аскери баспана, Наурыз баспана и др.);
- другие госипотеки через государственных операторов и банки второго уровня.
У людей на руках появились сертификаты и предодобрения с ограниченным сроком действия. Все одновременно побежали искать готовые квартиры с документами, которые можно быстро оформить в залог.
Застройщики мгновенно почувствовали всплеск спроса и подняли цены заранее, фактически заложив в текущую стоимость будущие риски — возможное повышение НДС, рост себестоимости и так далее.
3. Рынок, который живёт ожиданиями
Казахстанский рынок недвижимости во многом живёт ожиданиями:
- слухи о повышении НДС;
- ожидания сокращения или удорожания ипотечных программ;
- пугалки в медиа и соцсетях — «всё подорожает» или «всё рухнет».
Людей напугали будущими ограничениями, и спрос сформировался заранее — именно сейчас, а не в 2026 году. Это и создаёт локальный ценовой пузырь вокруг готовых квартир, особенно в крупных городах.
Есть ли в Казахстане «мыльный пузырь» на рынке недвижимости?
Важно понимать: если считать цены в тенге, в Казахстане практически никогда не было устойчивого падения стоимости недвижимости. В среднем рост составляет 10–12% в год и по первичному, и по вторичному рынку.
До 2015 года многие сделки номинировались в долларах, из-за чего создавалось ощущение пузыря. Пример Едіге: он покупал квартиру за 100 000 долларов в 2013 году и продавал её за 50 000 долларов в 2017-м. В долларах — обвал, но:
- покупка была примерно за 15 млн тенге,
- продажа — примерно за 17 млн тенге.
В национальной валюте это обычный рост, а не катастрофа.
Поэтому под «мыльным пузырём» в наших реалиях чаще имеется в виду локальный перегрев цен из-за всплеска спроса, а не гарантированный обвал стоимости жилья в тенге.
Что будет с ценами в 2026 году?
Почему резкого скачка 1 января не будет
Исторически в Казахстане не бывает ситуации, когда человек ложится спать 31 декабря, а 1 января просыпается — и всё подорожало на 20%. Напротив:
- Январь–февраль — месяцы стагнации, когда рынок почти стоит;
- у людей мало денег после праздников;
- застройщики часто объявляют акции: «Продаём по ценам прошлого года» и т. п.
Обычная годовая динамика
В среднем по Казахстану недвижимость дорожает на 10–12% в год. Рост обычно ускоряется к осени:
- начинается учебный сезон — родители и студенты переезжают;
- заканчивается сбор урожая — часть денег от продажи зерна и скота идёт в недвижимость;
- спрос подрастает, вслед за ним подтягиваются цены.
Что с «пиком 2026 года»?
По оценке Едіге Касенова, застройщики уже заложили в цены тот рост, который многие ожидали увидеть в 2026 году. Пик ажиотажа мы наблюдаем сейчас.
В 2026 году, скорее всего:
- не будет такого бешеного спроса, как сейчас;
- ипотека может стать дороже и сложнее по условиям одобрения;
- рынок немного остынет, но в тенге падение цен маловероятно — скорее замедлится рост, а не произойдёт обвал.
Двигает ли рынок только ипотека?
По оценке эксперта, сегодня примерно:
- 50% сделок — с использованием ипотеки;
- 50% сделок — за наличный расчёт.
Раньше было иначе: около 70% покупок совершались за наличные и только 30% — в кредит. Сейчас, несмотря на то что ставки по стандартным ипотекам достигают 22% и выше, люди всё равно идут в ипотеку.
Логика простая: человек платит, условно, 200 000 тенге за аренду, понимает, что эти деньги идут чужому владельцу, и хочет платить пусть даже 300–350 000 тенге, но уже за собственную квартиру. Поэтому ипотека остаётся привлекательным инструментом, особенно если есть возможность зайти с 20% первоначального взноса.
Брокеры: помощь или риск?
Зачем нужен ипотечный брокер?
Большинство людей:
- боятся повторного отказа после одного неудачного визита в банк;
- плохо ориентируются в продуктах разных банков;
- не понимают особенностей госпрограмм и различий в условиях;
- не готовы самостоятельно ходить по 3–4 банкам и сравнивать предложения.
Компетентный ипотечный брокер:
- экономит время и нервы клиента;
- подбирает оптимальную программу (сначала — госпрограммы, затем стандартные продукты);
- строит стратегию: какую ипотеку взять первой, чтобы не лишить себя права на льготы в будущем;
- объясняет, как подготовиться: закрыть лишние кредиты, улучшить кредитную историю, собрать документы.
Кого опасаться?
Опасность представляют:
- «брокеры с курсов» без профильного финансового образования;
- люди, которые знают только верхний уровень (ставка, срок, взнос), но не понимают нюансов и рисков;
- брокеры, завязанные на определённых банках или застройщиках и заинтересованные продать любой ценой, а не подобрать лучшее решение для клиента.
Как проверить брокера:
- изучить его социальные сети, кейсы и реальные отзывы;
- оценить, насколько подробно он объясняет риски, а не только преимущества;
- посмотреть, работает ли он с разными банками и программами или «тащит» всех в один-два продукта.
Важно: ипотечный брокер — это не риэлтор. Риэлтор ищет объект, брокер выстраивает финансовую схему и помогает пройти банковские процедуры.
Почему так много финансово неграмотных заёмщиков?
Причины во многом системные:
- в школах не преподают финансовую грамотность;
- в большинстве вузов тоже нет обязательных курсов по управлению личными финансами;
- в семьях редко ведут осознанные разговоры о деньгах, кредитах, рисках и планировании.
Поэтому даже люди с хорошей профессией — врачи, инженеры, предприниматели — часто признаются: «Я в этом вообще ничего не понимаю. У меня зарплатная карточка, деньги приходят — дальше не знаю, как правильно распоряжаться».
При этом многие из них являются идеальными кандидатами для ипотеки: у них есть официальные доходы, стабильная работа и возможность подтвердить платёжеспособность. Им просто нужна честная и грамотная консультация.
Главные финансовые заблуждения
Едіге выделяет несколько типичных ошибок и мифов:
-
«Если мне одобрили автокредит, ипотеку тем более дадут».
На практике всё наоборот. Автокредит получить легче, но он создаёт дополнительную долговую нагрузку и может закрыть вам дорогу в ипотеку. Правильная последовательность: сначала квартира, потом машина. -
«Ломбард — это просто способ продать золото, без последствий».
Ломбарды по закону не могут просто выкупить ваше золото. Сначала они обязаны провести через систему кредитования, и если вы не забираете залог, то через 60 дней автоматически формируется просрочка в кредитной истории. Даже если вы изначально не собирались возвращать этот залог, для банков это выглядит как проблемный кредит. -
«Просрочки не страшны, через пару лет всё само исправится».
Банки видят историю целиком. Частые или длительные просрочки надолго портят ваш скоринг и сильно снижают шансы на одобрение ипотеки. -
«Досрочное погашение всегда выгоднее — главное сократить срок».
В реальности иногда разумнее сначала уменьшить ежемесячный платёж, снизить нагрузку на семейный бюджет, а уже потом сокращать срок кредита. Важно подстраивать график под комфорт клиента, а не под универсальные «советы из интернета».
Госпрограммы: помощь и скрытые последствия
Почему госпрограммы разогревают цены?
Любые значимые вливания государственных денег в рынок недвижимости приводят к росту цен. Это неизбежно:
- увеличивается число людей, которые реально могут купить квартиру;
- формируется дефицит в определённом ценовом сегменте (например, до 30 млн тенге);
- застройщики видят, что на рынке ходят клиенты с одобрениями и сертификатами, и поднимают стоимость.
«7-20-25»: почему ей нужно воспользоваться хотя бы раз
Едіге считает, что каждый казахстанец, у кого ещё не было собственной недвижимости, должен хотя бы попытаться аккредитоваться по программе «7–20–25»:
- ставка 7% годовых при инфляции выше 12% — это очень дешёвые деньги;
- по кредиту до 24 млн тенге ежемесячный платёж составляет порядка 169–170 тыс. тенге — это ниже типичных ставок аренды однокомнатной квартиры в крупных городах;
- через 20–25 лет платежи по такой ипотеке будут сопоставимы по нагрузке с коммунальными платежами.
Но программа имеет жёсткие условия:
- за последние 5 лет ни у заёмщика, ни у его супруга (супруги), ни у детей не должно быть недвижимости в собственности;
- даже старый дом в ауле, переписанный на вас «на неделю», обнуляет этот срок и лишает права на участие ещё на 5 лет;
- нельзя сначала «помочь родственнику» оформить на себя дом, а потом рассчитывать на госипотеку.
Вывод прост: если планируете участвовать в госпрограммах, никогда не соглашайтесь временно перерегистрировать на себя чужое жильё, каким бы безобидным это ни казалось.
Когда по времени года лучше покупать квартиру?
Здесь важно разделять два сценария:
1. Если жильё нужно срочно
Если вопрос стоит остро — семья растёт, арендное жильё неудобно, нужно переезжать — нет смысла ждать «идеального» сезона. Важно:
- оценить свои реальные возможности;
- привести в порядок кредитную историю;
- подобрать надёжную программу и застройщика;
- взвесить риски и принять решение осознанно.
2. Если вы можете планировать
По опыту Едіге:
- осень и конец года — часто пик цен и ажиотажа;
- январь–февраль — период, когда рынок затихает, покупателей мало, застройщики запускают акции, а собственники готовы уступать в цене;
- именно зимой можно найти интересные варианты со скидкой или более выгодными условиями.
Личный подход эксперта: продать объект до Нового года, а покупать — в январе–феврале, когда цены стабилизируются, а выбор на рынке увеличивается.
С чего начать путь к ипотеке: 5 ключевых шагов
-
Определить запрос.
Чётко понять, что вы хотите: район, метраж, класс жилья и бюджет. Не требовать трёхкомнатную квартиру при отсутствии первоначального взноса и испорченной кредитной истории. -
Проверить кредитную историю.
Узнать свой скоринг, убедиться в отсутствии просрочек, по возможности закрыть мелкие кредиты и не обращаться в МФО и ломбарды. -
Привести в порядок платёжеспособность.
Наладить официальные пенсионные отчисления, снизить долговую нагрузку по потребкредитам и автокредитам. -
Выбрать банк и программу.
Сначала изучить госпрограммы (включая «7–20–25» и продукты Отбасы банка), затем сравнить стандартные ипотечные предложения разных банков. -
Выбрать недвижимость.
Уже под конкретную программу и банк, тщательно проверяя застройщика, документы и реальные сроки сдачи объекта.
Три ошибки, которых нужно избегать обязательно
-
Слишком большая долговая нагрузка.
Неразборчивое взятие кредитов и рассрочек «с запасом» только потому, что сейчас одобряют, а о последствиях человек думает потом. -
Покупка у сомнительного застройщика ради красивых условий.
Подозрительно выгодные рассрочки и псевдо-ипотеки от самого застройщика могут закончиться долгостроем и судебными спорами. -
Неосознанное досрочное погашение.
Сначала разумно уменьшить ежемесячный платёж до комфортного уровня, а уже потом думать о сокращении срока. Главное — устойчивость семейного бюджета, а не «красивые цифры» в графике.
Покупать сейчас или ждать 2026 года?
Сводя всё к практическому решению, можно выделить два сценария.
Покупать сейчас разумно, если:
- у вас чистая кредитная история и подтверждённый доход;
- вы проходите по «7–20–25» или другой выгодной госпрограмме;
- есть не менее 20% первоначального взноса;
- вы нашли надёжного застройщика и объект, который вписывается в ваш бюджет;
- вопрос жилья стоит остро, и аренда уже не устраивает.
Имеет смысл подождать и подготовиться, если:
- кредитная история испорчена (просрочки, МФО, ломбард);
- нет официального подтверждения дохода;
- отсутствует первоначальный взнос;
- вы выбираете квартиру больше на эмоциях («хочу только трёшку»), а не исходя из реальных возможностей;
- вы сначала хотите продать текущую недвижимость, а потом купить другую — в таком случае логично продавать до пика, а покупать в период зимней стагнации.
Финальный совет перед 2026 годом
Едіге Касенов советует:
- не покупать недвижимость на эмоциях и страхе «упустить момент»;
- не связываться с неизвестными застройщиками на ранних стадиях строительства;
- помнить, что к 2026–2027 годам рынок сам отсеет слабых игроков, и станет ясно, кто остался надёжным;
- обязательно «переспать» с мыслью о покупке: если утром желание купить только усилилось — значит, решение, скорее всего, осознанное.
Недвижимость — одно из самых важных решений в жизни. Принимать его стоит не под давлением паники и слухов, а исходя из своих реальных возможностей, понимания рынка и трезвой оценки рисков.
Комментарии (45)